План застройки участка: подготовка и информация о планировочной организации

Подготовка плана застройки участка является важным этапом в процессе строительства дома. В данной статье мы рассмотрим основные аспекты планировочной организации застройки участка и поделимся полезными советами по его подготовке. Если вы хотите быть уверенным в успешном завершении проекта, обязательно изучите эту информацию!

18 февраля 2021

Прочитать позже

Отправим материал на почту

Содержание

• Что такое схема планировочной застройки участка
• Какие есть требования к СПОЗУ в 2019 году
• Какой должна быть схема
• СПОЗУ своими руками
• Образцы для использования
• Утилиты для компьютера
• Заключение

Ежегодно все больше и больше людей переезжают в частные дома, построенные собственными силами. Однако одного права владения земельным участком и ресурсами, достаточными для возведения жилища, будет недостаточно. Чтобы постройка была законной, необходимо подготовиться к строительству документально. И часто для сбора и оформления бумаг нужно больше времени, чем на весь процесс постройки дома в общем. Но это необходимые меры, так как без нужных документов городские власти сочтут здание самовольной застройкой, и будут в праве его снести. Схема планировочной организации застройки участка – необходимая бумага, на основе которой оформляется остальная разрешительная документация.

Без схемы планировочной организации разрешительной документации далеко не уедешь

Что такое схема планировочной застройки участка

СПОЗУ (СПЗУ или схема планировочной организации застройки участка) – официальный документ, на основе которого выдается разрешение на застройку земельного надела. Он состоит из графической схемы и пояснительной записки, которая содержит основные технические параметры. Объект строительства (как правило, дом) обозначается чертежом на изображении участка и находится внутри его границ. Также на схеме обязательно содержатся все инженерные коммуникации, которые есть в плане постройки.

Полные указания к составлению СПОЗУ и нормативная база регламентируется Постановлением Правительства РФ N87, принятым в 2008 году.

СПОЗУ требуется для разных видов объектов капитального строительства. Они отличаются по целевому назначению и способам последующей эксплуатации на:

• производственные (включая здания для обороны и обеспечения безопасности) без линейных объектов;
• непроизводственные (строения, относящиеся к жилищному фонду, социального, коммунального, бытового и культурного назначения), а также иные объекты, не используемые в производственных целях;
• линейные – объекты, которые включают провода, трубы, железные дороги и другие коммуникации.

Схема может потребоваться для:

• начала застройки земельного надела;
• для реконструкции, перестройки или других дополнительных строительных работ;
• для изменения проекта, который уже начал реализовываться, или был частично построен, для утверждения правой городской администрацией.

Полный список объектов, для строительства которых необходимо предварительное составление СПОЗУ, регламентируется Положением о составе разделов проектной документации и требований по их содержанию.

Схема может потребоваться для разных строительных объектов

Какие есть требования к СПОЗУ в 2019 году

Графическая часть документа представляет собой схематическое изображение объектов строительства, нанесенных на бумагу. Размещаются, как построенные элементы, так и те, которые планируются к застройке. Также на схеме обозначаются местоположение основных коммуникаций и дороги к объекту.

Требования к организации СПЗУ идентичны к регламенту выполнения градостроительного плана. Именно на основе последнего делается схема земельного надела и разрабатывается последующее расположение объектов капитального строительства. Градостроительный план территории не разрабатывается владельцем земли самостоятельно. Его можно получить в местной администрации, предварительно обратившись с такой заявкой.Градостроительный план предоставляет такую информацию:

• перечень разрешенных целевых назначений земельного участка;
• регламент градостроительства;
• технический потенциал надела, наличие и возможности его присоединения к капитальным инженерным сетям;
• требования, которым должен соответствовать объект строительства, а также его разрешенные параметры и местоположение;
• графический чертеж надела.

С момента предоставления градостроительного плана администрацией документ будет действителен 3 года, после чего его нужно будет запрашивать повторно.

Разрешение действует 3 года, за этот период желательно успеть завершить строительство

На основе выше приведенной информации формируется схема планировочной организации застройки участка. Для облегчения составления графического изображения (схемы) за основу можно и рекомендуется брать актуальный градостроительный план с масштабом (1:500) или же топографическую карту земельного надела.

Чтобы план застройки участка для разрешения на строительство был принят городскими властями без отказа или доработок, стоит придерживаться таких рекомендаций к ее составлению:

• схема должна быть нанесена на качественную чистую бумагу в формате А4 или А3;
• допускается выполнения чертежа при помощи компьютерных программ или вручную;
• при ошибке или наличии исправлений изображение следует переделать.

Подтверждается только чистовой вариант СПОЗУ. В некоторых случаях допускается наличие небольших исправлений, но только при условии, что они были заверены должным образом. Делается это по следующему алгоритму: сотрудник администрации или уполномоченное делает правки, зачеркивая ошибки в тексте, а рядом записывает корректную информацию. Она подписывается фразой «Исправленному верить» и заверяется подписью исполнителя схемы – владельца участка или его помощника.

Если схема выполнена верно и соответствует градостроительному плану, СПОЗУ можно использовать для получения разрешительных документов на строительство.

Последующие документы можно собирать только при верно составленной схеме

Какой должна быть схема

Документ схемы планировочной организации земельного участка состоит из двух частей – самого изображения и пояснительной текстовой записки. Графическая составляющая содержит следующую информацию:

• определение границ земельного надела в точном соответствии с кадастровым учетом и межеванием территории;
• обозначение контуров и правдивых габаритов планируемого к возведению объекта с указанием его точного местоположения и отсутствием каких-либо дополнительных внутренних примечаний;
• в случае если на участке уже размещены определенные здания, их также наносят на схему;
• объекты, планируемые под снос для организации нового строительства, обозначаются на схеме с соответствующими подписями;
• если на территории участка по градостроительному плану размещены особые зоны, например, границы охранных зон разного целевого назначения, то они в обязательном порядке наносятся на схему;
• также в этой части документа обозначаются возможные участки публичного сервитута1;
• в конце необходимо графически нанести все инженерные сети с учетом их пропускной возможности, а также те места, где они будут подключаться к объекту строительства.

Публичный сервитут может стать помехой при строительстве дома

1Публичный сервитут – документально подтвержденная возможность использования части земельного надела для общего (соседского) использования. Такое может понадобиться, например, если нет других путей доступа к другому участку и других частных случаях.

О наличии публичного сервитута на территории земельного надела многие владельцы земли знают заранее, так какдля его официальной установки необходимо:

• договор, имеющий юридическую силу, между фактическим владельцем участка и второй стороной, которая нуждается в оформлении данного обременения;
• подтверждается нотариально;
• заносится в Росреестр.

Публичный сервитут является крайней формой решения проблемной ситуации, и применяется лишь в том случае, если другого выхода найти невозможно. Чаще всего зоны публичного сервитута наделяются таким статусом в связи с размещением на них важных коммуникаций городского значения (водопровода или газопровода). В отличие от частной формы земель особого назначения, никакой денежной компенсации за пользование землей ее владельцу не предусмотрено.

Образцы схем планировочной застройки/реконструкции

Вторая часть СПОЗУ – текстовая пояснительная записка. Она может быть в свободном изложении. Тем не менее, по опыту взаимодействия с местными администрациями, рекомендуется ее следующее содержание:

• технические и территориальные характеристики участка, на котором будет проводиться застройка, а также его полное описание;
• все используемые данные (в том числе и экономические), касающиеся планируемой организации территории, учитывая все манипуляции с ней: снос, строительство, реконструкция и перемещение объектов строительства;
• проектные данные о частном жилом доме, в соответствии с полученным разрешением на его возведение;
• перечень всех работ по дальнейшему благоустройству надела;
• если объект строительства не жилого, а промышленного назначения, то также необходимо указать технические обоснования к размещению каждого его здания, а также привести схематическое изображение дорог, необходимых для подъезда к каждому дому, а также для перемещений грузов.

Любая схема требует сопровождения текстовой пояснительной запиской

Указывая технические характеристики застройки обязательно нужно указать следующие параметры здания:

• сколько этажей будет в дома (учитывая также его подземную часть, а также цокольный этаж, мансарду и прочее);
• высота точки в двух измерениях: от отмостки и от конька крыши (в расчет не берутся трубы и выступающие части, которые могут быть выше, чем конек);
• площадь объект индивидуального жилого строительства по его границам (в этом случае выступающие части учитываются и размеры берутся по крайним их границам: гаражам, террасе, крыльцу и прочее);
• указывается коэффициент строительной площади, который определяется как соотношение проекта к площади всей территории;
• просчитывается общая площадь застройки, которая учитывает все выпирающие и прилегающие объекты.

Схема обязательно должна быть утверждена владельцем территории или лицом, который уполномочил его на создание проекта по соответствующей доверенности.

Можно ли сделать схему планировочной организации земельного участка самостоятельно подробно в видео:

СПОЗУ своими руками

Для того чтобы составить СПОЗУ не обязательно обращаться к специалистам. Его можно сделать и самостоятельно, повторив его по образцу из Интернета. Однако следует понимать, что даже если и образцовая схема будет похожа на участок в реальной жизни, все равно придется потратить достаточно времени и сил на его адаптацию и соответствие всем требованиям администрации.

Самому СПОЗУ можно сделать, но придется повозиться подгоняя его по д требования

Законодательно не прописано никаких ограничений по тому, кто может оформлять СПОЗУ. С этого можно сделать вывод, что этот документ может быть составлен любым физическим или юридическим лицом, обладающим достаточными навыками для этого.

Также по Градостроительному Кодексу РФ можно сказать, что создавать СПОЗУ владелец должен по личной инициативе, однако, последующую разрешительную документацию на строительство без нее он не получит. Поэтому в любом случае чертить схему придется в обязательном ее соответствии со всеми нормами градостроительной документации.

Чтобы сделать графическую часть документа понадобятся навыки черчения, базовые знания в чертежах, а также по возможности специальные компьютерные редакторы. Для получения точного представления о внешнем виде изображения до начала работы нужно изучить соответствующие образцы из Интернета. При работе с бумагами следует понимать, что они должны соответствовать стандартам градостроительства и требованиям к этому типу документов, а также должны быть построены на основе градостроительного плана, выданного администрацией. Если эти пункты не будут выполнены, то за уполномоченной городской службой остается право на отказ в предоставлении разрешения на строительство.

Несоответствие схемы принятым стандартам – верный отказ в разрешении строительства

Что касается стоимости, то она стартует от 3000-4000 рублей за проект. Многие обращаются за помощью к специалистам, так как людям, которые ни разу не имели дело с чертежами, может быть достаточно сложно понять все требования, которые необходимо выполнить в документе.

При самостоятельном выполнении документации рекомендуется следовать следующим советам:

1. В основе любого СПОЗУ лежит градостроительный план территории, полученный в администрации. Его масштаб и размерности можно адаптировать к требуемым параметрам.
2. Границы участка обозначаются линией, толщиной в 0.3мм, а если ограждение совпадает с границами, об этом следует указать соответствующей пометкой.
3. В обязательном порядке на чертеже обозначаются границы застраиваемого участка территории. Для обозначения применяется штрихпунктирная линия с отступом от реальных границ надела в 3 реальных метра и от главного подъезда в 5 метров.
4. Все линии будущего ИЖС изображаются на чертеже линией, толщина которых равно 7 мм.

Этот алгоритм – самый простой способ реализации плана участка для разрешения на строительство. К графическому изображению обязательно прилагается пояснительная записка в форме технико-экономической сводки по проекту. Так как для того, чтобы построить хозяйственную постройку, не нужно получать соответствующее разрешение в администрации, наносить их на схему также не нужно.

К каждой линии на чертеже свои требования

Образцы для использования

СПОЗУ состоит из:

• титульного листа;
• графического изображения схемы планировочной организации застройки участка;
• пояснительной текстовой записки;
• приложений (по необходимости).

Корректный образец СПОЗУ выглядит следующим образом:

Правильный образец СПОЗУ

Примеры текста для обоснования планировочной организации земельного участка также можно найти на специализированных ресурсах в Интернете.

Утилиты для компьютера

Проще всего сделать СПОЗУ в программных графических редакторах на основе отсканированного градостроительного плана. Чаще всего для отработки документации применяют программный комплекс, предназначенный для кадастровых инженеров, – АРГО. У нее понятный интерфейс, в котором можно быстро разобраться. В нем можно сразу загрузить кадастровый план (доступен на сайте Росреестра), и отчертить все необходимые элементы, согласно требованиям к СПОЗУ.

При помощи специальных программ соответствующий СПОЗУ создать проще

Хотя программа и платная, каждый может воспользоваться пробной версией программы на 60 дней, после чего ее нужно будет удалить, либо купить лицензию. Если самостоятельно схему начертить не получается или же появились проблемы с оформлением пояснительной записки, можно обратиться к специалистам. Чтобы не натолкнуться на мошенников и получить документ вовремя, между сторонами заключается договор на предоставление услуг. Профессионалы делают компьютерную версию эскиза на основе следующей предоставленной информации:

• официальных документов на земельный надел;
• архитектурный эскиз плана предполагаемой постройки;
• заявления.

Соответствующая всем требованиям схема быстро будет одобрена

В видео ещё об оформлении СПОЗУ:

Заключение

Стоимость готовых документов варьируется от города и организации, которая предоставляет услуги. Как только на руках будет корректно сделанный и утвержденный городской администрацией документ, можно приступать к дальнейшим этапам подготовки и оформления застройки. Те, кто не хотят обращаться в сторонние организации, и не знают, где быстро получить схему планировочной организации застройки участка, могут обратиться в городское архитектурное бюро.

Ещё немного внимания!

Напишите в комментариях, как думаете – как вы считаете, если есть такая возможность, то можно подготовить СПОЗУ самостоятельно или лучше всё же обратиться за помощью к специалистам?

Прочитать позже

Отправим материал на почту

Где заказать план застройки?

План застройки – это документ, который разрабатывается на основе градостроительного проекта и содержит информацию о планируемом использовании земельного участка. Если вы нуждаетесь в разработке плана застройки для вашего земельного участка, то вам могут помочь следующие организации:

1. Архитектурно-строительные бюро или проектные организации. Такие организации могут разработать план застройки с учетом ваших требований и пожеланий, а также требований градостроительного кодекса и других нормативных актов.

2. Кадастровые инженеры и геодезисты. Эти специалисты могут провести кадастровые работы на вашем земельном участке, составить план его границ и топографическую съемку. Эти данные могут быть использованы для разработки плана застройки.

3. Муниципальные органы управления градостроительством. В некоторых регионах муниципалитеты могут разрабатывать планы застройки для своих территорий. Вы можете обратиться в соответствующий отдел муниципальной администрации и узнать, предоставляются ли такие услуги в вашем регионе.

4. Онлайн-сервисы по разработке планов застройки. Существуют различные онлайн-сервисы, которые позволяют заказать план застройки для земельного участка. Такие сервисы обычно предлагают шаблоны и инструменты для создания плана застройки, а также консультации специалистов по градостроительству.

В любом случае, прежде чем заказывать план застройки, рекомендуется провести консультацию со специалистами в области градостроительства и кадастровых работ. Они могут помочь определить все необходимые требования и условия для разработки плана застройки вашего земельного участка.