Изменения в законодательстве с 4 августа 2018 года повлияли на процедуру строительства и регистрации прав на жилые и садовые дома. В статье вы найдете информацию о том, как получить разрешение на строительство частного дома в соответствии с новыми требованиями законодательства 2018 года.
На сегодня эта публикация уже заработала 27,10 рублей за дочитывания
Зарабатывать
Краткое содержание:
- Что такое строительство?
- Что такое реконструкция объектов капитального строительства?
- Что такое объект капитального строительства?
- Что такое некапитальные строения, сооружения?
- Что такое садовый дом?
- Что такое хозяйственные постройки?
- Что такое садовый земельный участок?
- Важные изменения с 01.01.2019 г:
- Что такое объект индивидуального жилищного строительства (ижс)?
- Что такое технический план?
- Уведомление о планируемом строительстве
- Уведомление о допустимости или недопустимости размещения ИЖС
- Уведомление об окончании строительства
- Что такое правила землепользования и застройки?
- Что такое самовольная постройка?
- Что такое снос объектов капитального строительства?
- Кто и как выявляет самовольную постройку?
- Почему могут изъять земельный участок?
- Обсуждение
Законодатель за последние несколько месяцев, выпуская все новые и новые законы и поправки к ним, сумел запутать не только граждан нашей страны, но и некоторых представителей профессиональных сообществ. Читаешь тематические статьи и комментарии граждан и понимаешь, что вопросов появляется больше, чем ответов. К примеру, с легкой руки авторов садовые дома, расположенные на садовых участках, перестали быть объектами капитального строительства, а для регистрации права на жилые дома, уже прошедшие кадастровый учет, граждане пытаются подавать уведомления о планируемом строительстве. Давайте попробуем разобраться вместе.
Рассмотрим законы:
1. Федеральный закон "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" от 29.07.2017 N 217-ФЗ;
2. Федеральный закон от 03.08.2018 N 339-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и статью 22 Федерального закона "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации";
3. Федеральный закон от 03.08.2018 N 340-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации";
4. Федеральный закон от 03.08.2018 N 342-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации";
5. Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 N 218-ФЗ.
В частности те положения и изменения в них, касающиеся строительства, изменения статуса, сноса, реконструкции садовых, жилых домов и земельных участков, на которых они расположены.
Что такое строительство?
Строительство — создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства) (п. 13 ст. 1 Грк РФ).
Что такое реконструкция объектов капитального строительства?
Реконструкция объектов капитального строительства — изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов (п. 13 ст. 1 Грк РФ)
Что такое объект капитального строительства?
Объект капитального строительства — здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее — объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие) (п. 10 ст. 1 ГрК РФ в ред. ФЗ от 03.08.2018 N 342-ФЗ).
Что такое некапитальные строения, сооружения?
Некапитальные строения, сооружения — строения, сооружения, которые не имеют прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений, сооружений (в том числе киосков, навесов и других подобных строений, сооружений) (п. 10.2 ст. 1 ГрК РФ в ред. 342-ФЗ от 03.08.2018).
Что такое садовый дом?
Садовый дом — здание сезонного использования, предназначенное для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их временным пребыванием в таком здании (п. 2 ст. 3 введен 217-ФЗ от 29.07.2017).
Важные изменения:
Разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию садового дома не требуется (ч. 1 п.17 ст. 51, ч. 15 ст. 55 ГрК РФ в ред. 340-ФЗ от 03.08.2018).
С 4 августа 2018 года для строительства садового дома требуется подача уведомления о планируемом строительстве (ст. 51.1 ГрК введена 340-ФЗ от 03.08.2018).
До 1 марта 2019 года допускается кадастровый учет, регистрация прав на жилые строения, жилые дома на земельных участках для ведения садоводства, дачного хозяйства, без уведомлений о строительстве, реконструкции или об окончании строительства, реконструкции указанных объектов (п. 7 ст. 16 340-ФЗ от 03.08.2018).
С 4 августа 2018 года параметры жилого дома или жилого строения (до 01.01.2019), садового дома, строящихся или реконструируемых на дачном (до 01.01.2019) или садовом земельном участках должны соответствовать параметрам объекта индивидуального жилищного строительства в соответствии с ГрК РФ (п. 2 ст. 16 340-ФЗ от 3.08.2018, п. 1 ст.23 217-фз от 29.07.17).
До 1 марта 2019 года правообладатель дачного, садового земельного участка, участка предназначенного для ижс, лпх, на которых до 04.08.2018 года начаты строительство или реконструкция жилого дома, жилого строения или объекта ижс, вправе направить уведомление о планируемых строительстве или реконструкции указанных объектов. В данном случае получение разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не требуется (п. 5 ст. 16 340-ФЗ от 03.08.2018).
Здания на садовых участках, права на которые зарегистрированы до 01.01.2019 с назначением "жилое", "жилое строение", признаются жилыми домами, замена ранее выданных документов не требуется и осуществляется по желанию. Признание данных зданий жилыми домами не является основанием для включения их в площадь для нуждающихся в жилых помещениях (п. 9, 10 ст. 54 217-ФЗ от 04.08.2018).
Здания, сооружения на садовых участках, права на которые зарегистрированы до 01.01.2019 с назначением "нежилое", сезонного или вспомогательного использования, предназначенные для отдыха и временного пребывания людей, не являющиеся хозяйственными постройками и гаражами, признаются садовыми домами, замена ранее выданных документов не требуется и осуществляется по желанию (п. 11 ст. 54 217-ФЗ от 04.08.2018).
С 1 января 2019 года садовый дом может быть признан жилым домом, жилой дом может быть признан садовым домом в порядке, предусмотренном Правительством Российской Федерации (п. 3 ст. 23 217-фз от 29.07.2017 года в ред.340-ФЗ от 03.08.2018).
Что такое хозяйственные постройки?
Хозяйственные постройки — сараи, бани, теплицы, навесы, погреба, колодцы и другие сооружения и постройки (в том числе временные), предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд (п.3 ст. 3 217-ФЗ от 29.07.2017).
Разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию таких построек не требуется. Кадастровый учет и регистрация права осуществляется в порядке 218-ФЗ от 13.07.2015 г.
Что такое садовый земельный участок?
Садовый земельный участок — земельный участок, предназначенный для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом размещения садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей (п. 1 ст. 3 введен 217-ФЗ от 29.07.2017 вступает в силу с 01.09.2019).
Важные изменения с 01.01.2019 г:
До 31 декабря 2020 года члены снт, днт и онт, созданных до 1 января 2019 года, имеют право независимо от даты вступления в члены приобрести земельный участок, предназначенный для ведения садоводства, огородничества или дачного хозяйства, без проведения торгов в собственность бесплатно, при этом земельный участок должен быть образован из земельного участка, предоставленного до 30.10.2001 года снт, днт или онт либо иной организации, при которой они были созданы и распределен по решению общего собрания членов или иного документа о распределении земельных участков данному члену товарищества (п. 2.7. ст. 3 137-ФЗ от 25.10.2001 в ред 217-фз от 29.07.17 вступает в силу с 01.09.2019).
Строительство объектов капитального строительства на садовых земельных участках допускается только в случае, если такие земельные участки включены в предусмотренные правилами землепользования и застройки территориальные зоны, применительно к которым утверждены градостроительные регламенты, предусматривающие возможность такого строительства (п. 2 ст. 23 217-фз от 29.07.17 в ред. 340-ФЗ от 03.08.2018).
Что такое объект индивидуального жилищного строительства (ижс)?
Объект индивидуального жилищного строительства — отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости (п. 39 ГрК 340-ФЗ от 03.08.2018).
Важные изменения:
Понятия "объект индивидуального жилищного строительства", "жилой дом" и "индивидуальный жилой дом" применяются в одном значении. При этом параметры, устанавливаемые к объектам индивидуального жилищного строительства в равной степени применяются к жилым домам, индивидуальным жилым домам!
Разрешение на строительство объектов ижс не требуется. Разрешение на ввод в эксплуатацию объектов ижс не требуется до 01.03.2020 года! (191-фз от 29.12.2004 г. в ред. 36-ФЗ от 28.02.2018)
Если до 4 августа 2018 года подано заявление о выдаче разрешения на строительство объекта ижс, направление уведомления о планируемом строительстве не требуется. (п. 3 ст. 16 340 –ФЗ от 03.08.2018 г.)
С 4 августа 2018 года для строительства объекта ижс требуется подача уведомления о планируемом строительстве (ст. 51.1 ГрК введена 340-ФЗ от 03.08.2018)
Объект ижс может превышать параметры, установленные законном для таких объектов, если разрешение на его строительство получено до 4.08.2018 года, а параметры соответствуют требованиям полученного разрешения (п. 11 ст.16 340-ФЗ от 03.08.2018).
Что такое технический план?
Технический план представляет собой документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, и указаны сведения о здании, сооружении, необходимые для кадастрового учета такого объекта недвижимости (п. 1 ст. 24 218-ФЗ от 13.07.2018).
Важные изменения:
Технический план объекта ижс и садового дома подготавливается на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем объекта недвижимости, уведомления застройщика о планируемых строительстве или реконструкции и уведомления о допустимости размещения объекта на земельном участке (п. 11.1 ст. 24 218-ФЗ от 13.07.2015 в ред. 340-ФЗ от 03.08.2018).
Уведомление о планируемом строительстве
Что такое уведомление о планируемом строительстве или реконструкции объекта жилищного строительства или садового дома? В целях строительства или реконструкции объекта ижс или садового дома застройщик подает на бумажном носителе посредством личного обращении или посредством почтового отправления с уведомлением о вручении или единого портала государственных и муниципальных услуг в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство органы власти, в том числе через многофункциональный центр, уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома (п. 1 ст. 51.1 ГрК РФ введен 340-ФЗ от 03.08.2018)
Уведомление о допустимости или недопустимости размещения ИЖС
Что такое уведомление о допустимости или недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке? Уполномоченные на выдачу разрешений на строительство органы власти или местного самоуправления в течение семи рабочих дней (за исключением некоторых случаев) со дня поступления уведомления о планируемом строительстве направляют застройщику способом, определенным им в уведомлении о планируемом строительстве, уведомление о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта ижс или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта ижс или садового дома на земельном участке либо о несоответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта ижс или садового дома установленным параметрам и (или) недопустимости размещения объекта ижс или садового дома на земельном участке (ч. 2 п. 7 ст. 51.1 ГрК РФ введена 340-ФЗ от 03.08.2018)
Получение уведомления о допустимости размещения либо ненаправление в семидневный срок уполномоченными органами уведомления о недопустимости размещения объекта ижс или садового дома на земельном участке считается согласованием и дает право застройщику осуществлять строительство или реконструкцию объекта ижс или садового дома в соответствии с параметрами, указанными в уведомлении о планируемом строительстве в течение 10 лет со дня направления застройщиком такого уведомления. Данное право сохраняется при переходе прав на земельный участок и объект ижс или садовый дом (за исключением некоторых случаев). При этом направление нового уведомления о планируемом строительстве не требуется (п. 13 ст. 51.1 ГрК РФ введен 340-ФЗ от 03.08.2018).
Уведомление об окончании строительства
Что такое уведомление об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома? В случае строительства или реконструкции объекта ижс или садового дома застройщик в срок не позднее одного месяца со дня окончания строительства или реконструкции подает в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство органы власти, в том числе через многофункциональный центр или единый портал государственных и муниципальных услуг уведомление об окончании строительства или реконструкции объекта ижс или садового дома (п. 16 ст. 55 ГрКРФ в ред. 340-ФЗ от 03.08.2018).
Формы уведомлений необходимых для строительства и реконструкции объекта ижс или садового дома утверждены приказом Минстроя России от 19.09.2018 года № 591/пр.
В случае если после получения застройщиком уведомления о допустимости размещения (ненаправления уполномоченными органами в семидневный срок уведомления о недопустимости размещения) объекта ижс или садового дома на земельном участке, такой объект будет признан самовольным, вследствие несоответствия его параметров предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, убытки, причиненные застройщику сносом или приведением в соответствие такого объекта, построенного или реконструированного в соответствии с параметрами, указанными в уведомлении о планируемом строительстве, подлежат возмещению за счет казны уполномоченных органов при условии, что судом будет установлена вина должностного лица указанного органа (п.15 ст. 51.1 ГрК РФ в ред 340-ФЗ от 3.08.2018).
Органы, уполномоченные на выдачу разрешений на строительство, в срок не позднее семи рабочих дней с даты поступления от застройщика уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта ижс или садового дома направляют в орган регистрации прав заявление о кадастровом учете и регистрации прав на такие объекты и прилагаемые к нему документы (в том числе уведомление об окончании строительства или реконструкции представленный застройщиком технический план, соглашение об определении долей в праве общей долевой собственности на построенные или реконструированные объекты (при необходимости), о чем уведомляет застройщика. Застройщик вправе направить такое заявление в орган регистрации прав самостоятельно (в случае если это не сделает уполномоченный орган) (ч. 1.2 ст.19 218 – ФЗ 13.07.2015 в ред. 340-ФЗ от 03.08.2018).
Что такое правила землепользования и застройки?
Правила землепользования и застройки — документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, органов государственной власти субъектов Российской Федерации и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений (п. 8 ст.1 ГрК РФ).
Что такое самовольная постройка?
Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка (п. 1 ст. 222 ГК РФ в ред. 339-ФЗ 03.08.2018).
Важные изменения:
Использование самовольной постройки не допускается. Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными законом требованиями, осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, или органом местного самоуправления (п. 2 ст. 222 ГК РФв ред. 339-ФЗ 03.08.2018).
Решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с параметрами, установленными обязательными требованиям, не может быть принято в отношении объектов ижс, построенных на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства или расположенных в границах населенных пунктов и предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, и в отношении жилых домов и жилых строений, созданных соответственно на дачных и садовых земельных участках, при наличии одновременно следующих условий:
1) права на эти объекты, жилые дома, жилые строения зарегистрированы до 1 сентября 2018 года; 2) параметры этих объектов, жилых домов, жилых строений соответствуют предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки, и (или) предельным параметрам таких объектов, жилых домов, жилых строений, установленным федеральным законом; 3) эти объекты, жилые дома, жилые строения расположены на земельных участках, принадлежащих на праве собственности или на ином законном основании собственникам этих объектов, жилых домов, жилых строений.
В случае перехода прав на указанные объекты, созданные после 1 сентября 2018 года применяются те же положения.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
-если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
-если на день обращения в суд постройка соответствует установленным законом требованиям (п. 3 ст. 222 ГК РФ в ред. 339-ФЗ от 03.08.2018).
Что такое снос объектов капитального строительства?
Снос объекта капитального строительства — ликвидация объекта капитального строительства путем его разрушения (за исключением разрушения вследствие природных явлений либо противоправных действий третьих лиц), разборки и (или) демонтажа объекта капитального строительства, в том числе его частей (п. 14.4 ст. 1 ГрК РФ в ред. 342-ФЗ от 03.08.2018).
Важные изменения:
Снос объекта капитального строительства осуществляется на основании решения собственника объекта капитального строительства или застройщика либо на основании решения суда или органа местного самоуправления (п. 1 ст. 55.30 ГрК РФ в ред. 340-ФЗ от 03.08.2018)
Органы местного самоуправления в любом случае не вправе принимать решение о сносе самовольной постройки в отношении жилого дома или садового дома (п. 4 ст. 222 ГК РФ ред. 339-ФЗ 03.08.2018)
Кто и как выявляет самовольную постройку?
Проводится проверка должностным лицом, уполномоченным на осуществление государственного строительного, земельного и иного надзора (контроля), выявляется факт размещения самовольной постройки на земельном участке, на котором не допускается размещение такого объекта в соответствии с разрешенным использованием земельного участка и (или) установленными ограничениями использования земельных участков, направляется в органы власти или местного самоуправления уведомление о выявлении самовольной постройки с приложением документов, подтверждающих указанный факт. Результаты указанной проверки могут быть обжалованы правообладателем земельного участка в судебном порядке (п. 10.1 ст. 71 ЗК РФ, п.2 ст. 55.32 ГрК РФ введены 340-ФЗ от 03.08.2018).
В течение семи рабочих дней со дня принятия решения о сносе самовольной постройки либо решения о ее приведении в соответствии с установленными нормами органы, принявшие такое решение, направляют его копию лицу, осуществившему самовольную постройку либо правообладателю земельного участка, на котором создана или возведена самовольная постройка (п.4 ст. 55.32 ГрК РФ введены 340-ФЗ от 03.08.2018).
Снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляет лицо, которое создало самовольную постройку, а при отсутствии сведений о таком лице правообладатель земельного участка, на котором создана или возведена самовольная постройка, в срок, установленный соответствующим решением суда (п. 6 ст. 55.32 ГрК РФ введены 340-ФЗ от 03.08.2018).
Почему могут изъять земельный участок?
Земельный участок может быть изъят у собственника, если на участке возведена или создана самовольная постройка и не выполнены предусмотренные законом обязанности по ее сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями (ст. 285 ГК РФ в ред. 339-ФЗ от 03.08.2018).
Отчуждение земельного участка, находящегося в частной собственности, в случае его изъятия в связи с неиспользованием такого земельного участка по целевому назначению или использованием такого земельного участка с нарушением законодательства осуществляется путем продажи такого земельного участка с публичных торгов.
В случае, если на земельном участке, находящемся в частной собственности, наряду с самовольной постройкой, в отношении которой не были выполнены обязанности по ее сносу, расположены иные здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, орган местного самоуправления обеспечивает раздел исходного земельного участка в целях образования земельного участка, на котором расположена только самовольная постройка, при условии, что такой раздел возможно осуществить. Указанный участок продается на публичных торгах. Средства, вырученные от продажи земельного участка с публичных торгов, выплачиваются бывшему собственнику земельного участка за исключением расходов на проведение торгов (ст. 54.1. ЗК РФ в ред. 340-ФЗ от 03.08.2018 г.)
Указанные положения применяются также в случаях, если решение о сносе самовольной постройки принято до 04.08.2018 и самовольная постройка не была снесена в срок, установленный данным решением.
Как узаконить веранду в частном доме?
Узаконить веранду в частном доме можно следующими способами:
-
Получить разрешение на строительство у местных органов власти. Для этого нужно обратиться в местное отделение архитектурно-градостроительной инспекции или же в местную администрацию. Там вам дадут полную информацию о том, какие документы нужно подготовить, какие требования нужно учесть и какие сроки нужно соблюсти.
-
После получения разрешения на строительство, нужно построить веранду в соответствии с проектом и с соблюдением требований строительных норм и правил.
-
Заключить договор с надлежащей организацией на выполнение работ по подготовке проектной документации, строительству и инженерному обеспечению веранды. Эта организация должна иметь соответствующую лицензию и быть зарегистрированной в установленном порядке.
-
После завершения строительства веранды и прохождения всех необходимых проверок, нужно оформить документы на ее узаконивание. Для этого нужно обратиться в местное отделение архитектурно-градостроительной инспекции и представить все необходимые документы (смету, технический паспорт, договор с организацией и т.д.).
-
Если все документы оформлены правильно и веранда соответствует требованиям строительных норм и правил, то вам будет выдано разрешение на эксплуатацию. После этого вы сможете спокойно пользоваться верандой, не боясь возможных штрафов и проблем с законом.